필리핀에서 콘도 구매 하는게 좋을지, 렌트로 계속 사는게 좋을지?? (23)

뭐 한 40~50년 살거 아니라면...렌트가 낫지 않을까요.
언급하신 말씀중에 '언제 떠날지 모르는..' 이것 처럼요.

집을 사신다 하더라도 집을 세놓는것도 좋죠. 확실히 입금받을 수 있는 장치 마련해 놓으신다면야...

콘도는 구매나 판매나 별 어려움이 없습니다.

형편되고 시세에 비해 좋은 물건 나오면 구매하셔도
한국 처럼 가격 하락의 위험이 높지 않다고 봅니다.

10년이상 살고, 현찰박치기 하실거면 무조건 사세요.

대출이자 내실거면 그냥 월세 사시는게 낫다고 봅니다. 이자나 월세나 큰차이 안나는데 리스크생각하면 그게그겁니다.

또한 중심가 중 최고중심가(글로벌시티면 포트 중심, 올티가스면 센터중심,락웰 등) 아니면 매매자체가 이루어지지

않으므로 조심하셔야 합니다. 글로브타워 피불고스등 이런데 샀다간 팔려고 내놔도 사는사람이 없습니다.

보통 이런데는 매물만 넘치고 구매자는 거들떠도 안보죠.

무조건 사고팔고 쉽게 된다는 말 절대 믿지 마세요. 가격 하락이 적은건 사실이지만 이는 수요공급의 원칙에 의해 돌아가는

것이 아니라 렌트도 안나가면서 몇년을 못팔아도 가격 안내리는 필주인들 풍토가 만든 이상현상이고요.

반대로 생각하면 특수한 몇곳 제외하면 가격상승에 대한 기대감 따위도 없습니다. 시간이 지날수록 감가상각만 더해집니다.

그냥 현금있는 실수요자만 사면 된다고 봅니다,

@ TheOne - 제대로 된 답안을 주셨군요..

콘도 매입시 결국 같은 한인들에게 끼리끼리 거품끼얻어 팔아야 한다는 진실..

차후 매도시 현지인 애덜에게 콘도 주인이 한국인이란것을 피노이와 화교애덜이 아는

순간 진상치게 만들어 값싸게 매입..

@ TheOne - 정확한 의견이신 듯, 피불고스나 마가티에비뉴 이런곳에 누가 집을 사겠습니까, 모르는 사람들이나 사겠지요, 이스트우드 살긴 좋지만 집 샀다가 나중에 못 팝니다.

괜히 비전문가들의 말을 듣고 잘못된 판단으로 맘고생 안하시는게 오래 사시는 비결이죠,

글로브시티, 락웰 정도면 그래도 한 5년살고 나중에 본전은 건질 수 있을 듯,

제 의견이 아니라 상위1% 필리피노 부자 친구들이 넌 절대 락웨이나 글로브시티 아니면 집 사지 말라고, 오를대로 올랐어도 살려면 거길 사야 한다고...

마가티 그린벨트 근처에도 워낙 새 건물이 많이 들어서서 3~4년만 지난 건물은 렌트 해주기도 쉽지 않죠,

제 친구는 그린벨트 옆에 콘도 원 베드룸 월세 4만짜리 6개월이나 임대 못 줘 공치고 있더군여,

최소한 10년 이상 살 거 아니면 집이란게 가지고 있으면 스트레스에 애물단지입니다.

더군다나 한국도 아니고 필리피노의 갖가지 쌩떼와 속임수를 어찌 다 감당할 수 있을지....

마지막 문구에 깊은 공감을..... 정말 머리굴리는데 돌 굴러가는 소리가 들릴정도입니다. @ tedd 님에게...

@ tedd - 대체로 하시는 말씀이 다 맞습니다.
그런데 락웰이나 글로버 시티 시세 너무 높지 않나요?

이스트우드에서도 아주 착한 매물이 가끔 있더라구요.

시세 보다 좋고 하자 없는 물건이면 콘도 매매 절차가 필리핀이라서 불편함은 없더군요.
어디에서나 시세 보다 비싸게 사서 팔때 제대로 가격 받을 려면 애물 단지 되는 거죠.

필리핀 콘도 형편 된다면 고려해 볼만한 투자 대상이며 그 시기라고 봅니다.
별도로 헡어진 콘도 보다는 아무래도 대단지가 거래에 수월합니다.

이런저런 상황을 필핀10년 산이와 같이 잘 파악하시고 있네요.디만,떠난다,
떠난다 하면서 사는 세월이 금세 5년을 넘기기 쉽지요.여유자금이 있다면
한국의 전세금으로 콘도구입이 남는 장사아닌가요.
눈높일 내리시면 저렴하고 살기좋은 콘도가 만달루용에 많습니다.60sqm-
6밀리언 말구요.

잘나가던 베이징 부동산도 한번에 반토막이 났었는데...

마닐라요? 글쎄요....전 부정적입니다 한국보다 더 거품이죠 솔직히

저는 콘도 샀다가 판 사람인데.... 팔 때에 파는 사람이 세금을 파는 가격의 6%를 내야 합니다.

그리고 다른 부가적인 경비도 들구요.

에이전트 수수료도 5% 내야 하구요.

간단한 계산으로 샀다가 팔 떄에 시세 차익이 12% 정도 나면 본전이지요.

전 손해 보고 팔았지만

마음 속으로 이렇게 계산했답니다.

만일 사지 않았다면 매달 월세 * 보유한 달수 만큼 월세를 냈을테니까 그만큼 이익 발생.

콘도 사는데 투자한 목돈* 보유한 기간* 일반적인 은행이자율 만큼 추가 손해 발생.

그래서 계산은

매도금액- 매각금액-세금-수수료-은행이자+월세= ?

손해인지 이익인지 스스로 판단하고 위로를 했지요. ㅎㅎ

그리고 팔려고 광고하면서 받는 스트레스와
현금으로 바로 전환할 수 없어서 발생할 수 있는 손해는 부가적인 것이 되겠지요?

@ pqoeish - 과연 그렇군요 -_-;; 세금문제에 팔때 받는 스트레스등.. 생각만해도 끔찍합니다. 솔직히 윗분들 써놓으신것처럼 중심부 몇몇지역 빼고는 되팔기도 상당히 어려울테니..

@ 이하오루 - 위에 에이전트 하시는 분으로 보이는 분이 말씀하시는 살 때의 경비 3% 를 손익 산정시 추가해야겠네요........ 거기에 매년 내는 세금이 또 있을 터이니 그 것도 손익 산정시 해야 하지요? 그럼 아무리 작게 잡아도5년 후 매입가 대비 몇% 올라야 본전? 계산이 어렵지 않지요?

한국은 양도소득세... 양도시 차익이 있으면 세금 내고 없으면 안내는데....
아마도 이 곳은 거래세의 성격이라서 파는 사람은 무조건 6%..... 부동산 팔아서 현금 만들었다고 내는 세금입니다.
손해보고 팔아도 내야 합니다.

그리고 10%~11% 경비가 팔때에 든다고 하셨는데 그 것은 아마도 에이전트 수수료가 상호간 협의에 의해서 조정이 되기 때문이라고 생각합니다.

전 SULIT 에 광고 내서 팔았끼 때문에 에이전트 수수료는 지불하지 않았고, 또 타이틀 이전 전에 팔아서 명의 이전 경비 10,000 페소만 들었습니다. 그래서 좀 손해 보고 팔면서도 이것 저것 윗 글에 적은데로 계산해 보고 스스로 많이 손해 보고 팔지 않았다고 자위를 했습니다.

그리고 중요한 것은 돈이 필요할 떄에 팔 수 있어서 즉 현금 순환이 될 수 있어서 얼마나 마음이 편안한지 모릅니다. 손해 보고 ㅍ라고서도 기분이 좋은 이유입니다. 그리고 다시는 필리핀에서는 부동산 투자는 하지 않을 것으로 생각합니다.

필리핀 사람들ㅇ느 콘도를 정말 쉽게 사더군요. 오로지 다운페이 10% 그 다움페이도 할부로... 그리고 몇년 무이자 할부... 그 다음엔 20년 이 렇게 장기 할부에 그리 높지 않은 이자율.... 아마도 이 부분에 대하여 잘 모르지만 서민정책???

아무튼 목돈을 한 번에 주고 샀다가 목돈을 한 번에 다 내고 살 사람 찾기가 쉽지 않더군요.
다행히 필리핀의 아주 힘있는 사람인데 마닐라에 딸을 유학시킨다고 집을 찾는 사람에게 눈에 띄어 쉽게... 단 몇시간만에 통화 몇번, 문자 몇번에 팔았습니다. 물론 가격을 싸게 준 것이 결정적이긴 했지만서도요........

솔직히 한국인이 샀으면 했는데... 가격을 워낙에 싸게 주었는데.... 돈 될일을 못알아 보시더군요 ㅎㅎㅎ 필리핀 사람에게 주면서 좀 아깝다는 생각이 들어서.......

전 당장 현금 흐름이 필요해서 판거구요.

구매나 임대는 자기 형편에 맞게 하면 되는데 대형평수는 아주 매매하기가 힘듭니다.

소형은 구매층이 그래도 넓은데 중대형평형은 구매층이 현지 부유층이나 외국인들로

거의 한정되어 있기 때문에 매각하기가 어렵습니다.

팔때 경비 10~11% 발생합니다.
어디에 어떤 가격으로 사느냐에 따라 팔때 수월합니다.
필리핀에서 콘도 매매는 별다른 규제가 없습니다.

많은 분들 좋은 답변 감사합니다. 현재 저는 올티가스에 살고있어서, 현재 올티가스에서 거의 완공이된 ADB 타워에 가보니 8

0% 점유되었고, 65sqm 가 7.5 M인데, 집의 위치가 메가플라자를 보느냐 가운데서 외부를 볼수없느냐에 따라서 오십만페소 정

도 업다운있는데, 집구조가 로프트 타입과 플랫타입인데, 별로 효용적이진 못하는듯하네요, 이톤의 경우 1 bed 30sqm 3.8M 라

고 하는데 거의 매매가 되었고 , 2 br 72sqm, 인데, 한달전에 10.5 M 부르더니 지금은 9.5 M 부르는데, 일층에 헬퍼방만한게 있

고, 베란다가 불필요하게 크고 이층에 뻥뚤린 로프트형 방비슷한게 있어서, 참 별로입니다. 이스트우드도 방문해보니 현재 프리

세일하는것들 2015년쯤 완공예정인데, 스퀘어미터에 100,000페소정도입니다. 글로벌 시티의 경우 중심 언저리에 유닛들은 프리

세일경우 60sqm 5M 정도 하는데, 이곳에는 현재 콘도들이 너무 많이 지어지고있고, 저희 오피스와는 거리가 있고, 추후 상당

한 교통 정체가 예상이됩니다. 아래 유닛 구매후 매도하신분의 말을보니 12%이상 콘도 가격이 상승하지 않으면 결국 수익이 거

의 없는거나 마찬가지라는 말을 들으니 참 고민이 많아집니다. 필리핀도 현재 콘도 붐이 최근일면서 많은 콘도가 지어지고 있는

데, 이 많은 콘도들을 살 여력이 과연 필리피노들에게 있을지 의문입니다. 정상적인 대학나오고 영어잘하는 사람들이 한달에 1

2,000~16,000페소를 콜센터에서 받고, 팀리더나 수퍼바이저가 되어야 20,000~30,000급여를 받는데, 저축해서 다운페이먼트하

거나 20년상환이 되어야 신규 콘도 구매가 가능할듯해보입니다. 결국 지어진 콘도를 일시불에 현금으로 사거나 은행이자 6%이

상주고 구매할수있는, 실수요자가 많지 않아보입니다. 특히 6M 이상으 고가 유닛의 경우...여러가지로 아직까지 고민이 많습니

다. 5년 10년 필리핀에 살아야한다면, 어설프게 렌트비를 어매한 필리핀사람들에게 주느니 현재 프리세일하는 유닛들 다운페이

먼트 10%와 4년 무이자 그리고 4년후 보통 50%를 은행이자 6% 정도에 살수있는데, 어느게 효과적일지 아직도 의문입니다~

@ 날자 - 이스트우드에 3 Br 10M 부르더군요.
9.5가 라스트 프라이스라더니 8.5까지 내려 가더군요.

매입시 3%정도 경비 발생합니다.

급하지 않다면 제대로 잘 구매할 수 있다고 봅니다.
경제적인 금액으로 매입했을 경우 괜찮은 투자일 수 있습니다.
시세나 거래 관계 살펴 보지 않고 샀다가 애물 단지 될 수 있죠.

올림픽 하이츠 2 Br 4.2M(77sqm)에 매입할 경우
매월 내는 월세 감안하면 경제적이라는 계산이 되더군요.

저는 작지만 집사서 5년째 잘 살고 있습니다
하나 더 살까 하는데......
나만의 차각인가요..^^
필리핀 부동산 ..아주 조그씩 이라도 올라가고 있습니다.
투자 목적이 아닌 살거라면 아마도 본전 뽑을듯 합니다

이나라의 콘도 구매는.. 투자목적이 되어선 안됩니다.
오래살 계획이시면 몰라도, 10년 이내 계획이시라면 그냥 렌트 추천합니다.
저 윗 댓글에 이스트우드님이 말씀하신 콘도 매매가 별 어려움 없다고 하시는데, 무슨 근거로 말씀하시는지 모르겠네요;;

솔직히 현재 필리핀 부동산 거래가 원활하지 못하고 환금성이 떨어지는 것은 사실입니다. 이건 뭐 세계적으로 비슷한 현상이겠지요. 한국은 말할 것도 없을 것이고..

그런데 만약 임대를 오래하실거라면 구매도 적극 검토해볼 필요가 있겠지요.
제가 필리핀 마닐라 전체 지역을 자주 돌아다녀봤지만.. 콘도를 구매한다면 사실 '포트 보니파시오' 말고는 추천해드릴 곳이 없습니다.

락웰센터도 충분히 투자 가치가 있는 곳이지만 이 지역은 최근 외국인에게 매매 제한 조치된 콘도가 많습니다. 외국인 보유한도인 40%가 초과 되었기 때문이지요. 그래서 실제 구매가 어렵습니다.

그리고 간혹 마카티 락웰이랑 보니파시오가 이미 많이 올랐다고들 하지만...그래도 결국 오르는 곳이 계속 오르는 것 입니다.
집값 싼데 사려면 마닐라 외곽에다 사면 되겠지만 결국 10면 후에도 같은 가격일텐데 사서 뭐하겠습니까.

우리나라도 결국 20~30년전에 강남에 투자한 사람들이 다 돈 번거지요.
물론 언젠가는 거품이 붕괴 될수도 있겠지만.. 필리핀... 아직은 거품 논의할 단계는 아닌 듯 합니다.
인구대비 주택보급율이 얼마나 된다고요... 기껏해야 20%도 안되는 나라에서 거품을 논의한다는 것은 좀 시기상조이구요.
다만, 글로벌 경기가 좋지 않기 때문에 대외적인 영향을 받아서 세계 부동산 경기에 먹구름이 낄 수는 있을 것이고 그로인한 일부 조정도 있을 수 있겠지요.

제가 몇년간 필리핀에 거주하면서 느낀 바로는 필리핀 사람들 역시 자기 집 소유에 대한 강한 열망이 있습니다. 특히 가족중심 주의의 문화가 강하기 때문에 가족의 구심점이 되는 집에 대한 애착이 강한 것이지요.
그래서 대부분의 해외 노동자들이 버는 수익 대부분이 콘도 구매자금으로 들어오고 있는 것입니다. 보니파시오 신규 콘도들에 빈집이 많은 이유이기도 하지요.
모두 분양된 콘도들이고, 분명 오너들이 있지만 집들은 많이 비어있는 것은 그들이 대부분 해외에서 장기 할부방식으로 구매한 필리피노들이기 때문입니다.

결론은 콘도를 사실 것이라면 구매 목적이 무엇인지를 먼저 정확히 확정한 후에 그에 맞는 지역을 선택하시라고 조언드리고 싶습니다.

저도 좀 알아봤는데 여유돈있으면 사시는것이 좋고 나중에 팔더라도 월세살았다라는 개념이면

속편하실거 같으신데요.........

집값이 오를지 내릴지는 노벨경제학자 데리고 와도 모르는거구여,

시세보다 싸게 잘샀는지 잘 못 샀는지는 집 팔고 돈 챙기기전에는 감히 해서는 안 되는 말입니다.

지금 집값이 바닥을 쳤네 꼭지네 이런 말은 함부로 하는게 아닙니다. 뭐 친구들이랑 술 먹을 때는 괜찮습니다.

제가 집 살려고 여러 모델하우스를 돌아보고 여러 브로커와 이야기를 해 본 결과는

위에도 몇분이 말씀하셨지만,

현금박치기 일시불 지급할 돈을 충분히 가지고 있고, 최소 10년이상 필리핀에 살 계획이 확실하고,

투자목적이 아니라 실거주 목적이시면, 그리고 10년뒤 본전보다 15%정도는 싸게 내어놀 생각이 있으시면,

락웰이나 보니파시오(세렌드라) 쪽으로 알아보세요,

비전문가들의 말 듣고 택도없이 엄한곳에 사면 10년간 맘 고생 하면서 핸드폰 밧데리 달듯이 수명이 줄어들죠,

뭐, 필리핀에서 집 사서 맘 고생 안 하고 해피하게 이익보고 집 파신 분 있으면 손 한 번 들어보시죠,

@ tedd - 제가 딱 15% 손해 보고 팔았는데 어찌 그리 귀신 같이 맞추시나요? ㅎㅎㅎ

근데 그 동안 월세 살았으면 냈을 금액 빼고,
인터넷에서 팔아서 에이전트 수수료 5% 안 준 것 빼고,
타이틀 이전 전에 팔아서 6% 세금 안낸 것 빼고,

팔아서 현금 챙겼으니 앓던 이 빠진 것처럼 심리적으로 행복해져서

그 가치 빼고 나니까 이익이더군요. ㅎㅎㅎ

그래서 집 산 사람 점심 사주었습니다. 고맙다고.....

새콘도 원하시면 원세렌드라 락웰지역 추천합니다. 가격대비 원하시면 올티가스나 마카티지역 발품파시면 괜찮은 물건 있습니다. 은행론으로 구매하시는거면 하지마시구요. 여기 필고에 들어오지 않는분들이 많아서 그렇지 콘도소유하신 교민분들 은근히 많습니다. 대신 구매하실 콘도 비교 많이 하시고 하세요. 솔직히 요즘 프리세일링하는 콘도들 아얄라나 샹글릴라 분양빼고는 메리트도 없고 다음에 팔때 문제소지가 많은콘도들이 대부분입니다. 위의 분양사는 수요층이 정해져 있는 콘도라서 나름 메리트 있습니다. 세렌드라와 락웰지역이 대표적이구요. 투세란드라와 원세렌드라는 정확히 말하면 시공사가 틀린회사입니다.